白話解讀
依租賃住宅市場發展及管理條例第 19 條許可設立的租賃住宅包租業，承租符合同條例第 17 條規定的個人住宅、再轉租給自然人居住使用，且沒有同條例第 4 條所列情形時，應該逐屋編製租賃住宅租金收支明細表，收款時開立「租賃住宅包租業租金收據」給次承租人；而租金收入減除支出後的結餘數如果是正數，就認列為服務費收入，開立二聯式應稅統一發票並報繳營業稅。財政部臺北國稅局在 115 年 9 月 2 日以實例提醒：漏開這張發票，除了補稅還會裁罰。
專業解讀
法源：租賃住宅市場發展及管理條例§4、§17、§19（排除情形、個人住宅要件、包租業許可）；財政部 107 年 7 月 16 日台財稅字第 10700541050 號令（逐屋編製收支明細表、開立租金收據、結餘數開立二聯式應稅統一發票）；加值型及非加值型營業稅法§10（稅率下限 5%，現行徵收率 5%）、§32（開立統一發票）、§51（漏報之處罰）。臺北國稅局舉例：甲公司經營租賃住宅包租業，112 至 114 年間出租房屋予個人居住使用，收取租金收入 546,000 元，經查獲租金收支結餘數為 87,000 元，卻漏未開立統一發票，除補徵營業稅額 4,143 元〔87,000 ÷（1+5%）× 5%〕外，並依規定裁處罰鍰。實務眉角（我們補充）：①課稅基礎是「結餘數」而非「租金總額」，兩者差好幾倍，帳務上要把每一屋的收與支對應清楚，否則查核時無從主張。②「逐屋編製收支明細表」是財政部 107 年令規定的義務，作為列帳憑證備查，不是內部管理表；沒有這份表，結餘數就難以證明。③給次承租人的是「租金收據」，就結餘數開立的「二聯式應稅統一發票」依財政部令是自行留存備查，兩張是不同文件、不同用途，不要互相取代。④結餘數為負數的那幾屋不開發票，但仍要留存明細，避免整批被推計。⑤已經漏開的期別，在被查獲或檢舉前主動補報補繳，仍有稅捐稽徵法§48-1 自動補報補繳、加計利息免罰的適用空間，時點決定罰或不罰。
來源與法源
- 租賃住宅市場發展及管理條例§4、§17、§19
- 財政部107年7月16日台財稅字第10700541050號令
- 加值型及非加值型營業稅法§10、§32、§51
- 稅捐稽徵法§48-1
- 財政部臺北國稅局115年9月2日新聞稿：租賃住宅包租業轉租個人住宅供個人居住使用者，應按租金收支結餘數開立二聯式應稅統一發票並報繳營業稅
- 租賃住宅市場發展及管理條例第4條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=4
- 租賃住宅市場發展及管理條例第17條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=17
- 租賃住宅市場發展及管理條例第19條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=19
- 加值型及非加值型營業稅法第43條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340080&flno=43
- 加值型及非加值型營業稅法第51條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340080&flno=51