白話解讀
房地合一稅的課稅所得＝成交價額減成本、再減必要費用。哪些可以放進成本，財政部的作業要點列得很具體：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費這類取得房地達可供使用狀態前支付的必要費用，移轉登記完成前的購屋借款利息，購入預售房地或股份的必要費用，以及取得房屋後能增加房屋價值或效能、且非二年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。冰箱、洗衣機、冷氣這類隨屋附贈的家電，性質上是可移動的動產、也不是附著於房屋的增置改良，因此不在可減除的範圍。高雄國稅局 115 年 9 月的案例：甲君 113 年 6 月交易 105 年 9 月取得的房地（持有超過五年未逾十年，適用稅率 20%），申報課稅所得 462 萬元、應納稅額 92.4 萬元，其中可減除成本包含隨屋附贈家電 20 萬元；剔除後課稅所得 482 萬元、應納稅額 96.4 萬元，補稅 4 萬元。提醒一個判準：會不會隨著房子留下來、能不能增加房屋本身的價值或效能——搬得走的通常都不行。
專業解讀
①所得計算：所得稅法第 14 條之 4 第 1 項原文：「第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額…」第 3 項並定境內居住之個人適用稅率：持有二年以內 45%、超過二年未逾五年 35%、超過五年未逾十年 20%、超過十年 15%，另有非自願因素、合建、都更危老、自住超過 400 萬元部分 10% 等特別稅率。②可減除成本之列舉：房地合一課徵所得稅申報作業要點第 13 點原文：「個人除得減除前點規定之成本外，其提示下列證明文件者，亦得包含於成本中減除：(一)購入房屋、土地、房屋使用權達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），及於房屋、土地所有權移轉登記或房屋使用權移轉完成前，向金融機構借款之利息。(二)購入預售房地、股份或出資額之必要費用（如手續費及其他相關必要費用等）。(三)取得房屋、房屋使用權後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。」（本要點為行政規則，出處為財政部主管法規共用系統 law-out.mof.gov.tw，id=GL009961，不在全國法規資料庫。）③個案數字（高雄國稅局 115.9.14 新聞稿原文照抄）：113 年 6 月交易 105 年 9 月取得之房地（適用稅率 20%）；申報房地合一稅課稅所得 462 萬元、應納稅額 92.4 萬元；申報之可減除成本中包含隨屋附贈家電用品 20 萬元；剔除後課稅所得 482 萬元、應納稅額 96.4 萬元、應補稅額 4 萬元。我們的試算交叉驗證：462 萬×20% ＝ 92.4 萬元；482 萬×20% ＝ 96.4 萬元；差額 4 萬元 ＝ 家電 20 萬元×20%，三項均與新聞稿相符。實務眉角（我們補充）：①第 13 點第 3 目的判準是「增加房屋價值或效能」且「非二年內所能耗竭」，可移動之家具家電通常二者皆不符；②裝潢工程中之固著部分（如系統櫃、地板、衛浴設備）與可移動部分應於估價單上分列，否則整筆容易被剔除；③持有期間於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算（第 14 條之 4 末項），影響適用稅率。查核狀態：所得稅法條文依全國法規資料庫（pcode=G0340003 §14-4）核對；作業要點第 13 點依財政部主管法規共用系統核對，我們 115.9.25 查閱。
來源與法源
- 所得稅法§14-4（房地合一所得計算與稅率）
- 房地合一課徵所得稅申報作業要點§13（可減除成本之列舉）
- 高雄國稅局115.9.14新聞稿（個案數字）
- 所得稅法第14條之4 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340003&flno=14-4
- 房地合一課徵所得稅申報作業要點第13點（財政部主管法規共用系統） https://law-out.mof.gov.tw/LawContent.aspx?id=GL009961