白話解讀
營業人向建商買預售屋，還沒繳清價款、也還沒拿到產權就轉賣給別人，這時候賣的是「請求移轉房地登記的權利」，不是房子和土地本身。所以「賣土地免營業稅」那條規定用不上——讓與價格全額都要開應稅發票。案例：A 公司 113 年 11 月把預售屋權利轉售給 B 個人，讓與價格 2,470 萬元，契約裡約定房屋款 1,235 萬元、土地款 1,235 萬元，A 公司就照契約開了房屋應稅發票 1,235 萬元、土地免稅發票 1,235 萬元，結果土地那張被認定開錯，補稅並依營業稅法第 51 條第 1 項第 7 款處罰。這裡有個容易算錯的地方要分清楚：B 另外承接了尚未繳納的價款 3,705 萬元（連同讓與價格，交易總價 6,175 萬元），但那 3,705 萬元不是由 A 公司開票，而是後續由建商直接開發票給 B。A 公司該開的是讓與價格 2,470 萬元的全額應稅發票。
專業解讀
財政部 81.9.2 台財稅第 810824931 號函（現行有效，收錄於 114 年版《營業稅法令彙編》營業稅法第 32 條項下第 1 款第 26 則，函釋檢索系統 ttc.mof.gov.tw/FB/FB120/133644）原文核示：「……應由乙公司依讓與價格開立統一發票與丙公司，至於乙公司未付之後續房地款，應由甲公司依規定開立統一發票與丙公司。」須留意：函釋原文僅寫「依讓與價格開立統一發票」，「全額」「應稅」「無土地免稅之適用」等語並未出現於原文，係稽徵機關執行時之認定。中區國稅局大屯稽徵所 115.8.12 新聞稿載明其認定理由：讓與標的「係請求移轉房地登記之權利，並非銷售不動產」，故「無論契約中有無約定房屋及土地價格，均應全額開立應稅統一發票」，無營業稅法第 8 條第 1 項第 1 款出售土地免徵營業稅之適用。案例：A 公司 113 年 11 月將預售屋權利以總價 6,175 萬元轉售 B 個人（讓與價格 2,470 萬元、未繳納價金 3,705 萬元），契約約定房屋款 1,235 萬元、土地款 1,235 萬元，A 公司分別開立房屋應稅發票 1,235 萬元及土地免稅發票 1,235 萬元，經查獲將讓與預售土地登記權利誤為出售土地款而開立免稅發票，除補稅並依同法第 51 條第 1 項第 7 款處罰；符合稅捐稽徵法第 48 條之 1 者免罰。定性（我們補充）：財政部就性質相近之權利讓與（76.2.4 台財稅第 7524799 號函「地下室停車位使用權轉讓」、81.7.1 台財稅第 810238186 號函「證券公司經營權轉讓」）均認屬銷售勞務；預售屋權利讓與雖無函釋直接明文定性，依同一法理應歸為銷售勞務，惟不論定性為貨物或勞務，稅率同為 5%、同屬應稅，真正的爭點在於排除土地免稅。實務眉角（我們補充）：①開票金額是「讓與價格」，不是含承接價款的交易總價——本例應開 2,470 萬元全額應稅，未繳的 3,705 萬元由建商開給受讓人，兩者不可混為一談；②契約拆分房地價款不影響結果，拆了照樣全額應稅；③個人換約與營業人換約的稅務結果完全不同（個人涉房地合一稅、營業人涉營業稅與營所稅），交易前先確認以誰的名義持有。
來源與法源
- 財政部81.9.2台財稅第810824931號函（114年版營業稅法令彙編§32項下）
- 營業稅法§8①1
- 營業稅法§51①7
- 稅捐稽徵法§48-1
- 中區國稅局115.8.12新聞稿
- 加值型及非加值型營業稅法第8條第1項第1款 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340080&flno=8
- 加值型及非加值型營業稅法第51條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340080&flno=51