「全額」兩個字是誰說的？——一則 1992 年函釋的考證

為什麼要查這一則

2026 年 8 月 12 日，財政部中區國稅局大屯稽徵所發布一則新聞稿，標題是「營業人將購買之預售屋權利義務轉售，應按讓與價格全額開立應稅發票與買受人」。裡頭有個 6,175 萬元的案例，開錯一張發票就被補稅加罰。

我們要把它做成知識卡片給客戶看。照我們的規矩，卡片上每一個法條、每一個數字都要回到官方一手來源核對過才能寫。新聞稿引用的依據是「財政部 81 年 9 月 2 日台財稅字第 810824931 號函」——民國 81 年，也就是 1992 年，三十四年前的一則函釋。

第一輪查證，我們只找到兩家記帳士事務所的轉述，沒拿到官方原文。二手轉述彼此吻合、內容也合理，照理說可以放行了。但「合理」跟「查證過」是兩件事，所以我們又跑了第二輪。

原文找到了

第二輪在財政部「各稅法令函釋檢索系統」（ttc.mof.gov.tw）命中。這則函釋收錄在 114 年版《營業稅法令彙編》，掛在營業稅法第 32 條（開立統一發票與免用統一發票）項下，第 1 款第 26 則，標題是「將購買預售屋之權利義務讓與他人時如何開立發票釋疑」。

原文全文如下：

主旨：甲開發股份有限公司銷售預售屋與乙工程顧問股份有限公司，乙公司在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前，將其購屋之權利義務讓與丙股份有限公司承受，其後續房屋及土地款應如何開立統一發票案，函復如說明。說明：二、本案甲公司既同意乙公司將其購屋之權利義務讓與丙公司承受，除應留存該 2 公司之讓受契約以供查核外，應由乙公司依讓與價格開立統一發票與丙公司，至於乙公司未付之後續房地款，應由甲公司依規定開立統一發票與丙公司。財政部 81/09/02 台財稅第 810824931 號函（114 年版《營業稅法令彙編》，營業稅法第 32 條項下第 1 款第 26 則）

原文沒有說的三件事

把原文跟新聞稿標題擺在一起看，差異就出來了。函釋原文只寫了一句話：「應由乙公司依讓與價格開立統一發票與丙公司」。以下三個關鍵詞，全都不在原文裡：

• 「全額」——原文寫的是「依讓與價格開立統一發票」，沒有「全額」二字。
• 「應稅」——原文沒有指明應稅或免稅。
• 「無土地免稅之適用」——原文完全沒有提到營業稅法第 8 條第 1 項第 1 款，也沒有提到土地。

而且從編排位置也看得出來：這則函釋在法令彙編裡是掛在第 32 條「發票怎麼開」，不是掛在第 8 條「什麼免稅」。它處理的原本就是「這張發票由誰開給誰」的問題——甲建商、乙原買方、丙受讓人，三方之間發票怎麼走。

那「全額應稅」這個結論從哪裡來？

來自稽徵機關執行時的認定，而這個認定在大屯稽徵所 115 年 8 月 12 日的新聞稿裡寫得很清楚：

營業人將預售屋權利義務轉售他人時，係請求移轉房地登記之權利，並非銷售不動產，無論契約中有無約定房屋及土地價格，均應全額開立應稅統一發票，無加值型及非加值型營業稅法第 8 條第 1 項第 1 款出售土地免徵營業稅之適用。財政部中區國稅局大屯稽徵所 115.8.12 新聞稿

推論鏈是這樣的：換約的時候，賣的不是土地，是「請求把房地登記過戶給我」的權利。營業稅法第 8 條第 1 項第 1 款免稅的對象寫的是「出售之土地」——權利不是土地，所以套不上，於是讓與價格整筆都是應稅。

這個推論站得住腳。但要誠實地說：它是從法條文義反推出來的稽徵實務，不是財政部另外發過一道令白紙黑字寫「土地部分不得免稅」。我們在 114 年版營業稅法令彙編裡以「預售屋」「移轉登記」「債權」逐一檢索，全庫只有 810824931 這一則跟預售屋營業稅有關。

順帶釐清一個很容易算錯的金額

新聞稿的案例是這樣的：A 公司把預售屋權利轉售給 B 個人，交易總價 6,175 萬元。但這 6,175 萬元裡面有兩筆錢，性質完全不同：

A 公司該開的是 2,470 萬元的全額應稅發票，不是 6,175 萬元。案例中 A 公司的錯誤在於：契約把讓與價格拆成房屋款 1,235 萬、土地款 1,235 萬，A 公司就照著開了房屋應稅發票 1,235 萬元、土地免稅發票 1,235 萬元。錯的是那張土地免稅發票——契約怎麼拆不影響結論，2,470 萬元整筆都應稅。

貨物還是勞務？這一塊我們無法完全確定

營業稅法把交易分成「銷售貨物」和「銷售勞務」。預售屋權利讓與屬於哪一種？我們找到兩則性質相近的財政部函釋，都認定為銷售勞務：

• 財政部 76/02/04 台財稅第 7524799 號函：地下室停車位使用權轉讓，「應屬權利交易性質，如為營業人，係屬銷售勞務」。
• 財政部 81/07/01 台財稅第 810238186 號函：證券公司銷售經營權，「係屬權利轉讓使用之交易，核屬銷售勞務」。

依同一法理，預售屋權利讓與應該也歸為銷售勞務。但我們必須說清楚：**沒有任何一則官方文件對「預售屋權利讓與」直接寫出「銷售勞務」四個字**，這是我們的類推。

好消息是，這個不確定不影響實務：不論定性為貨物或勞務，稅率同樣是 5%、同樣是應稅。定性真正的作用只在於排除土地免稅，而那一點已經有國稅局的明文立場。

還沒確定的部分（老實說）

1. 「讓與價格須全額應稅、不得拆分房地」這一層，目前只有國稅局新聞稿層級的官方文字，沒有財政部層級的令函明文。我們傾向認定沒有另一則令，「全額」是從第 8 條第 1 項第 1 款的文義反推而來——但這是我們的判斷，不是查到的事實。
2. 「預售屋權利讓與屬銷售勞務」缺針對本案的直接官方文字，現有的是兩則類似事實的函釋加上新聞稿的「並非銷售不動產」。
3. 臺北國稅局 110 年、北區國稅局的幾則同主題舊新聞稿已從官網下架，只剩搜尋引擎的標題索引，無法作為引用證據。

我們已將前兩項列入待辦，會直接向中區國稅局銷售稅組與財政部賦稅署消費稅組查詢；有結果會回來更新這篇。

這對你的實務有什麼影響

• 公司名下有預售屋要換約：開票金額是「讓與價格」，不是含承接價款的交易總價；讓與價格整筆應稅，契約拆房地價款不影響。
• 已經開錯的：在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前自動補報補繳，依稅捐稽徵法第 48 條之 1 可以免罰。這扇門只開到調查基準日。
• 個人換約與公司換約完全是兩回事（個人涉房地合一稅，公司涉營業稅與營所稅），交易前先確認要用誰的名義持有。

查證軌跡

為了讓你知道這篇的結論是怎麼來的，以下是我們實際查過的管道與結果：